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Devenez FanAugmenter son patrimoine : oui mais comment ?
Les différentes questions auxquelles j’ai à répondre dans la vie concernant les finances, ainsi que les réactions de différentes personnes m’ont poussé à réfléchir, et à partager avec vous mes réflexion sur les finances personnelles. Ces deux reflexions pourront servir à quiconque cherche à augmenter ses revenus ou mieux : devenir financièrement indépendant !
Augmenter son patrimoine grâce à sa capacité d’endettement?
Alors déjà, qu’est-ce que la capacité d’endettement? Hmm, bonne question ! Selon argentpratique.fr (que je viens de découvrir soit dit en passant, à explorer donc) :
La capacité d’endettement représente la possibilité pour des personnes physiques ou des entreprises de recourir à l’emprunt. Le taux maximum d’endettement généralement admis par les établissements financiers pour une famille étant de 33%, la capacité d’endettement représente la part des revenus restants entre ce taux maximum d’endettement et l’endettement actuel d’un famille.
Ok, faire un prêt, mais pourquoi? Et bien il s’agit ici d’un effet de levier, on utilise l’argent des autres (celui de la banque) et pas le sien. On compte sur le loyer pour rembourser. Pourquoi ne pas économiser une certaine somme pour acheter en cash ?
Plusieurs raisons :
- On pourra acheter dans 10 ans, le temps de réunir la somme. En 10 ans, le bien prendra de la valeur.
- La somme que l’on met en cash, on peut la mettre dans autre chose, comme une assurance-vie par exemple.
Par exemple, vous allez mettre 500€ mensuels pendant 10 ans pour financer un achat. Au bout de 10 ans vous achetez donc un bien a 500*12*10*1.04 (en supposant que ça soit sur une assurance-vie à 4%) soit la somme de 88 814€. Vous récupérez ensuite tout de suite le loyer (vu qu’il n’y a pas de prêt à rembourser).
Maintenant, vous empruntez 88 000€ et achetez votre bien. Avec le loyer, et la défiscalisation, vous remboursez le prêt. Et les 500€, vous les placez aussi sur une assurance-vie. Vous avez donc au bout de 10 ans les 88 814€ de l’assurance-vie, et votre bien immobilier (ou presque) à 88 000€ (qui aura très certainement pris de la valeur). Ce n’est pas vous qui l’avez payé, et vous avez placé. Imaginons maintenant que le locataire ne paye pas ou que vous devez effectuer de gros travaux ? Et bien on ne met rien sur l’assurance-vie, on peut éventuellement prendre un crédit travaux et on rembourse son prêt. What else? Bien sûr, il y a des frais, mais au final, on est quand même bien gagnant.
Augmenter son patrimoine en louant plutôt qu’en achetant : pourquoi ?
Vous souhaitez vous construire un patrimoine et vous vous dites que vous allez acheter votre résidence principale comme ça, vous n’aurez plus de loyer à payer. Ben oui l’argent que vous mettez tous les mois, c’est pour votre bien, et non pas celui de quelqu’un d’autre !
Soit, mais ce n’est pas la bonne solution. J’ai un couple d’ami qui a acheté son bien, et qui est persuadé d’être gagnant. Oui pour rester dans le moule c’est bien. Il ne reste plus qu’a acheter un chien, une voiture et avoir un boulot pourri.
Alors pourquoi mieux vaut continuer à louer et faire de l’immobilier locatif ?
Premièrement, en louant votre logement, vous aurez le droit à des APL. En l’achetant, que neni, vous remboursez votre prêt et c’est tout ! Donc immaginez, sur 10 ans (oui je prends cet exemple c’est plus facile), si vous touchez allez mettons 75€ d’APL, la somme que ça représente? Ben 9 000€ …
Deuxièmement, vous disposez de 25% de défiscalisation en cas d’achat locatif. Donc en achetant un bien à 80 000€, ça fait 20 000€ d’économisés. On rajoute à ça les 9 000€ et ça fait 29 000€. Placez-les et vous aurez une bien plus grosse somme.
Et je n’ai pris que des petits exemples, on peut imaginer avoir plus d’APL et acheter un appart à 150 000€.
A ça on rajoute le fait que l’on peut déménager comme on veut (si la famille s’agrandit par exemple). Et à la fin, on peut aller habiter son appart, ou renouveler le processus, mais en allant bien plus vite (le prêt est remboursé, donc on peut rembourser le deuxième prêt avec le 1er loyer, vous suivez? ^^).
En ayant compris ça, vous faites parti de 10% de la population qui sait gérer son argent. Parce que l’école ne nous l’apprends pas.
C’est le début qui est dur après, ça suit. On dit toujours que c’est le premier million le plus difficile à avoir !
Si jamais vous souhaitez commencer par petit, vous pouvez investir dans un parking par exemple? Moins risqué et moins d’argent en jeu. Vous pourrez ensuite vous construire une petite armée de parkings. Sinon il y a les tous petits studios étudiants.
17 h 58 min
Intéressant ce blog. La capacité d’endettement c’est aussi ce qui nous perdra au moment d’une bonne crise financière.
Bonne continuation
Priximmo
8 h 18 min
Salut Priximmo, et bienvenue sur mon blog !
Pourrais-tu développer?
10 h 46 min
Je suis d’accord, tes exemples sont corrects, mais tout dépend de la région dans laquelle on habite …
Comme je le dis dans mon blog, je ne souhaite pas effectuer de prêts. Dans ma région un appartement d’environ 80m² coûte environ 60/70K€. Je n’effectuerais pas de prêts si possible. Je ne veux pas rester locataire car pour moi, avoir son propre logement c’est une sécurité et une réussite personnel.
Après, je n’effectuerais pas de prêts pour investir dans des logements locatifs. 25/30K€ appartement de 50m² … Bien sur avec un prêt je pourrais en acheter deux ou trois d’un coup, mais je ne veux absolument pas être soumis à des loyers qui risquent d’être impayés ou d’un prêts qui ne peut pas être renflouer.
Si on se lance dans ce business, c’est pour se libérer d’un stress, je vais faire comme je le sens, même si dans le fonds tes exemples me prouve que je perdrais de l’argent, je préfère perdre des sous et me sentir à l’aise au quotidien, que stresser pendant dix ou vingts ans.
8 h 17 min
Salut Adrien,
Il faut le faire comme tu le sens bien sûr, je ne peux de toute façon te forcer à faire comme je vois les choses
. Si tu te sens à l’aise comme ça tant mieux. C’est juste que ça peut être optimisé, mais en t’y prenant à ton âge, tu as moyen de te constituer un patrimoine assez gros.
Nos objectifs ne sont pas les mêmes, et le mien est d’être financièrement indépendant à 40 ans, par tous les moyens (sauf drogue et proxénestime ^^), donc je dois être assez « agressif ».
12 h 09 min
Salut Charles,
Je viens de découvrir ton blog et j’ai hate de la parcourir de fond en comble.
Je te donne mon profil, homme 26 ans en CDI, gagnant 1500 € net, j’habite chez mes parents, je place environ 600 € tous les mois (livret A, LDD, PEL) Tu penses que je devrais tenter ma chance en achetant un bien puis le mettre en location ?
J’hésite car j’ai peur de me retrouver « esclave » de ce prêt et surtout du manque de connaissance du système locatif & immobilier en France
8 h 22 min
Salut Greg,
Bienvenue sur mon blog dans ce cas!
Pour moi, pas d’hésitation, tu es jeune et il faut te lancer maintenant.
Commence petit. Mais avant de te lancer, renseignes-toi. Ne pars pas tête baissée, lis des livres/blogs et fais une bonne affaire. Si tu pars sans connaissances, tu va perdre des sous. Sinon tu ne peux qu’en gagner. A ta place, je prendrais 6-8 mois pour m’informer sur l’immobilier. Tu pars déjà bien avec tes placements (même si avec un LA on va pas bien loin pour l’épargne tampon, ça va bien).
Mais j’insiste sur le fait de commencer petit (un petit studio?) pour te faire la main (et surtout pour la défiscalisation, en gagnant 1500€ c’est pas intéressant de prendre un gros truc pour toi).
20 h 39 min
bonjour,
je suis propriétaire en cours de remboursement de crédit, plus que 4 ans et depuis le début du remboursement je bénéficie de l’APL, donc on peut en bénéficier même en accession a la propriété. pour le reste rien a redire
))
20 h 22 min
Bonjour,
Sympa comme article.
Sauf erreur de ma part, la défiscalisation ne fonctionne que lorsqu’on fait de la défiscalisation. C’est une lapalissade mais ca a son importance. Pour faire de la défiscalisation en 2010, on doit s’engager sur 9 ans, payer de gros impôts sinon on ne déduit pas assez pour que cela soit rentable et surtout les loyers sont plafonnés… La rentabilité hors défiscalisation du bien ressort en générale très faible (le prix du bien serait-il surévalué
L’intérêt est dans la défiscalisation presque uniquement…
Pour la location standard, Il faut vraiment chercher pour trouver un bien que l’on peut acheter en totalité (frais de notaire inclus) avec un prêt qui est totalement couvert par le loyer hors charge. Par exemple, même avec une rentabilité brute de 7 % hors charge et un prêt à 3,8 % avec assurance sur 20 ans, le remboursement mensuel dépasse le loyer.
C’est pour cela qu’il est souvent intéressant de ne pas faire un prêt total. Le loyer couvre alors largement les échéances et à chaque révision du loyer, la rentabilité « subit » le coefficient multiplicateur offert par le prêt bancaire.
Dans la pratique j’ai fait un prêt total pour un appartement locatif et je dois grassement compléter le loyer pour payer le remboursement du prêt…
8 h 15 min
Bonjour Seb,
Ce n’est certes pas facile de trouver un appartement autofinancé, mais ça se trouve, c’est certain. Alors bien sûr, il faut trouver LE bon appartement. Il faut trouver la personne qui vent et qui est pressée, et retaper l’appart pour le louer plus cher. Il y a plusieurs moyens pour augmenter le loyer et ça se fait.
Concernant les impôts, au final ça dépend le bien qu’on achete : si on paye 1000€ d’impôts et qu’on achete un bien à 400 000€alors en effet, ce n’est pas terrible en terme de defiscalisation. Tout cela doit faire partie de la stratégie d’investissement.
Et même si on rajoute tous les mois par dessus le loyer, on fini quand même par se constituer un patrimoine
.
@Christophe : d’accord, ça, je ne le savais pas, merci pour l’info !
8 h 08 min
« Au bout de 10 ans vous achetez donc un bien a 500*12*10*1.04 (en supposant que ça soit sur une assurance-vie à 4%) soit la somme de 88 814€. »
Bonjour
Ta formule implique qu tu ais déjà les 500*12*10 et que tu places tout la première année alors que ce n’est pas le cas. En réalité cela fait beaucoup moins d’intérets que cela…
13 h 41 min
Salut Charles,
Je rebondis sur la remarque de Pierre pour tempérer également ton enthousiasme et tes calculs…
En effet, pour le coup du placement sur l’assurance vie, il faut plutôt faire le calcul suivant :
1ère année : 500*12*1.04 = 6’240€
2è année : 6240+(500*12*1.04)=12’480€
etc pour avoir la 10è année 62’400€ sur ton assurance vie…
En parallèle de ça, tu es dans ton appart que tu loues (oui je ne pense pas que tu restes 10 ans non plus chez tes parents avec ton salaire sans rien leur payer)…
Du coup en partant sur l’estimation que ton loyer est de 500€ ce qui est assez fréquent et qu’il augmente chaque année de 1% (ce qui n’est pas beaucoup, ça fait un calcul de ce style :
1ère année : 500*12 =6’000€
2è année : 6000+(500*1.01*12)=12’060€
etc pour avoir la 10è année 62’388,57€ de loyer
Donc si tu cherches à voir le gain en faisant de la sorte, ben tu n’es pas gagnant tant que ça (11,43€ de gain en 10 ans c’est vachement moins bien que ton livret A).
Après si tu veux intégrer le calcul de l’achat, les frais d’achat et tout, ça devient compliqué et assez personnalisé…
Moi de mon expérience perso (achat l’année dernière de mon logement principal où je vis), je rembourse plus de 1100€ de prêt (au lieu de mes 800€ de loyer auparavant) avec un pret de 131’000€.
J’avais 70’000€ d’apport que j’ai constitué durant toute ma jeunesse + 5 années de taff’.
Eh ben au bout de 5 ans je suis gagnant de plus de 11’700€ par rapport à la location (en incluant les frais de Notaire, les frais d’agence, la taxe Foncière, les frais du prêt et tout le toutim)…
et au bout de 10 ans, je suis gagnant de presque 60’000€…
Et si je revends mon bien au moins au même prix que je l’ai acheté, et ben je me suis constitué un capital de 70’000+60’000=130’000€
Donc je ne suis pas sûr que le raisonnement que tu tiens (ainsi que d’autres sites qui parlent d’autonomie financière) soit juste ou alors je me trompe peut être quelque part…
Mais après c’est un choix de vie de toute façon…
Rémi
7 h 43 min
Bon après y avoir réfléchi un peu, j’ai vu que mon calcul pour l’assurance vie était légèrement faux, puisque j’avais oublié d’englober le capital constitué chaque année dans la multiplication avec le coefficient de 4%…
Ce qui donne (Capital N-1+(500*12))*1.04 => 74’918,11€ la 10è année…
Ce qui te donne un gain d’un peu plus de 12’000€…
Et pour te donner quand même raison sur quelques points, je suis d’accord que sur le long terme cela va t’assurer une rente d’avoir des apparts en location, mais il faut effectivement trouver les apparts qui se loue quasi tout le temps (sinon ton schéma s’écroule) et qui s’autofinancent sur le loyer au moins…
Mais le loyer ne compensera jamais les Taxes Foncières, Appels de charges, travaux à effectuer dans l’appart, temps passé à régler tout ça…
Il faut juste être bien conscient de tout ça avant de se lancer dans l’investissement locatif…
Rémi
18 h 42 min
Bonjour,
Ton article est très bien construit mais je souhaiterais apporter une autre nuance.
Il me semble incohérent de penser que ce soit la même catégorie de personne qui puissent toucher les APL et emprunter 80 000e remboursé sur 10 ans. En 2010, en gagnant le smic on touche à peine 18 € d’APL et les banques ne proposeront jamais une échéance de 800€ par mois à quelqu’un qui touche le smic. L’économie réalisée est incohérente.
Quelque soit la durée de l’emprunt, l’important est de trouver un bien louable facilement où le rapport loyer couvre la mensualité pour que le locataire travaille à notre place.
21 h 49 min
S’ endetter est un formidable effet de levier quand on commence avec rien!
Voir mon cas perso avec http://www.ruedelapaie.fr/vivre-a-credit-2/
16 h 29 min
Truc tout bête mais tout le monde ne touche pas d’APL…
Et qu’est ce qui empeche d’acheter ET faire du locatif ?
L’interet dans l’achet serait justement de pouvoir le remettre en location plus tard ou même retaper le bien et lui donner de la valeur… amis bon faut bosser pour ça et c’est pas fait pour tous.
12 h 21 min
Les APL ne sont peut-être pas faites pour cela.
Dans mon souvenirs, pour toucher des APL il faut de tout petits revenus ou magouiller.
La conclusion de l’analyse se comprend mais l’exemple me parait trop bancal, pas assez défini.