La conclusion de l’analyse se comprend mais l’exemple me parait trop bancal, pas assez défini.

Ton article est très bien construit mais je souhaiterais apporter une autre nuance.

Il me semble incohérent de penser que ce soit la même catégorie de personne qui puissent toucher les APL et emprunter 80 000e remboursé sur 10 ans. En 2010, en gagnant le smic on touche à peine 18 € d’APL et les banques ne proposeront jamais une échéance de 800€ par mois à quelqu’un qui touche le smic. L’économie réalisée est incohérente.
Quelque soit la durée de l’emprunt, l’important est de trouver un bien louable facilement où le rapport loyer couvre la mensualité pour que le locataire travaille à notre place.

Et pour te donner quand même raison sur quelques points, je suis d’accord que sur le long terme cela va t’assurer une rente d’avoir des apparts en location, mais il faut effectivement trouver les apparts qui se loue quasi tout le temps (sinon ton schéma s’écroule) et qui s’autofinancent sur le loyer au moins…

Mais le loyer ne compensera jamais les Taxes Foncières, Appels de charges, travaux à effectuer dans l’appart, temps passé à régler tout ça…

Il faut juste être bien conscient de tout ça avant de se lancer dans l’investissement locatif…
Rémi

En parallèle de ça, tu es dans ton appart que tu loues (oui je ne pense pas que tu restes 10 ans non plus chez tes parents avec ton salaire sans rien leur payer)…
Du coup en partant sur l’estimation que ton loyer est de 500€ ce qui est assez fréquent et qu’il augmente chaque année de 1% (ce qui n’est pas beaucoup, ça fait un calcul de ce style :
1ère année : 500*12 =6’000€
2è année : 6000+(500*1.01*12)=12’060€
etc pour avoir la 10è année 62’388,57€ de loyer

Donc si tu cherches à voir le gain en faisant de la sorte, ben tu n’es pas gagnant tant que ça (11,43€ de gain en 10 ans c’est vachement moins bien que ton livret A).

Après si tu veux intégrer le calcul de l’achat, les frais d’achat et tout, ça devient compliqué et assez personnalisé…

Moi de mon expérience perso (achat l’année dernière de mon logement principal où je vis), je rembourse plus de 1100€ de prêt (au lieu de mes 800€ de loyer auparavant) avec un pret de 131’000€.
J’avais 70’000€ d’apport que j’ai constitué durant toute ma jeunesse + 5 années de taff’.

Eh ben au bout de 5 ans je suis gagnant de plus de 11’700€ par rapport à la location (en incluant les frais de Notaire, les frais d’agence, la taxe Foncière, les frais du prêt et tout le toutim)…
et au bout de 10 ans, je suis gagnant de presque 60’000€…
Et si je revends mon bien au moins au même prix que je l’ai acheté, et ben je me suis constitué un capital de 70’000+60’000=130’000€

Donc je ne suis pas sûr que le raisonnement que tu tiens (ainsi que d’autres sites qui parlent d’autonomie financière) soit juste ou alors je me trompe peut être quelque part…

Mais après c’est un choix de vie de toute façon…

Rémi

Bonjour
Ta formule implique qu tu ais déjà les 500*12*10 et que tu places tout la première année alors que ce n’est pas le cas. En réalité cela fait beaucoup moins d’intérets que cela…

Ce n’est certes pas facile de trouver un appartement autofinancé, mais ça se trouve, c’est certain. Alors bien sûr, il faut trouver LE bon appartement. Il faut trouver la personne qui vent et qui est pressée, et retaper l’appart pour le louer plus cher. Il y a plusieurs moyens pour augmenter le loyer et ça se fait.

Concernant les impôts, au final ça dépend le bien qu’on achete : si on paye 1000€ d’impôts et qu’on achete un bien à 400 000€alors en effet, ce n’est pas terrible en terme de defiscalisation. Tout cela doit faire partie de la stratégie d’investissement.

Et même si on rajoute tous les mois par dessus le loyer, on fini quand même par se constituer un patrimoine .

@Christophe : d’accord, ça, je ne le savais pas, merci pour l’info !

Sympa comme article.

Sauf erreur de ma part, la défiscalisation ne fonctionne que lorsqu’on fait de la défiscalisation. C’est une lapalissade mais ca a son importance. Pour faire de la défiscalisation en 2010, on doit s’engager sur 9 ans, payer de gros impôts sinon on ne déduit pas assez pour que cela soit rentable et surtout les loyers sont plafonnés… La rentabilité hors défiscalisation du bien ressort en générale très faible (le prix du bien serait-il surévalué L’intérêt est dans la défiscalisation presque uniquement…

Pour la location standard, Il faut vraiment chercher pour trouver un bien que l’on peut acheter en totalité (frais de notaire inclus) avec un prêt qui est totalement couvert par le loyer hors charge. Par exemple, même avec une rentabilité brute de 7 % hors charge et un prêt à 3,8 % avec assurance sur 20 ans, le remboursement mensuel dépasse le loyer.
C’est pour cela qu’il est souvent intéressant de ne pas faire un prêt total. Le loyer couvre alors largement les échéances et à chaque révision du loyer, la rentabilité « subit » le coefficient multiplicateur offert par le prêt bancaire.
Dans la pratique j’ai fait un prêt total pour un appartement locatif et je dois grassement compléter le loyer pour payer le remboursement du prêt…

je suis propriétaire en cours de remboursement de crédit, plus que 4 ans et depuis le début du remboursement je bénéficie de l’APL, donc on peut en bénéficier même en accession a la propriété. pour le reste rien a redire ))

Bienvenue sur mon blog dans ce cas!
Pour moi, pas d’hésitation, tu es jeune et il faut te lancer maintenant.

Commence petit. Mais avant de te lancer, renseignes-toi. Ne pars pas tête baissée, lis des livres/blogs et fais une bonne affaire. Si tu pars sans connaissances, tu va perdre des sous. Sinon tu ne peux qu’en gagner. A ta place, je prendrais 6-8 mois pour m’informer sur l’immobilier. Tu pars déjà bien avec tes placements (même si avec un LA on va pas bien loin pour l’épargne tampon, ça va bien).

Mais j’insiste sur le fait de commencer petit (un petit studio?) pour te faire la main (et surtout pour la défiscalisation, en gagnant 1500€ c’est pas intéressant de prendre un gros truc pour toi).

Pourrais-tu développer?

Il faut le faire comme tu le sens bien sûr, je ne peux de toute façon te forcer à faire comme je vois les choses . Si tu te sens à l’aise comme ça tant mieux. C’est juste que ça peut être optimisé, mais en t’y prenant à ton âge, tu as moyen de te constituer un patrimoine assez gros.

Nos objectifs ne sont pas les mêmes, et le mien est d’être financièrement indépendant à 40 ans, par tous les moyens (sauf drogue et proxénestime ^^), donc je dois être assez « agressif ».

Je viens de découvrir ton blog et j’ai hate de la parcourir de fond en comble.

Je te donne mon profil, homme 26 ans en CDI, gagnant 1500 € net, j’habite chez mes parents, je place environ 600 € tous les mois (livret A, LDD, PEL) Tu penses que je devrais tenter ma chance en achetant un bien puis le mettre en location ?

J’hésite car j’ai peur de me retrouver « esclave » de ce prêt et surtout du manque de connaissance du système locatif & immobilier en France